原文件：
《中国人民银行 中国银行保险监督管理委员会关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》
政策解读：
1、该文件由“人民银行、银保监会”提出，针对的主体行业为“房地产”，核心目标是“平稳健康发展”，采取的措施类别是“金融支持”；
2、文件包括“6大主题”，共计“16条内容”，6大主题分别为：①保持房地产融资平稳有序；②积极做好“保交楼”金融服务；③积极配合做好受困房地产企业风险处置；④依法保障住房金融消费者合法权益；⑤阶段性调整部分金融管理政策；⑥加大住房租赁金融支持力度；
其中①为房地产行业整体发展，②④⑥聚焦地产消费者促进，③⑤聚焦房企促进；
3、以下针对部分内容进行解读
（1）整体感受：从新政策的风向来看，对于房地产的态度，从过去的“控风险、减热度”到现在的“控风险，促热度”，不仅反映着基于市场变化而调整的金融手段，也体现出，在政策制定的过程中，“风险”和“热度”作为两大要素，需要在两条线相交的点附近寻找“平衡”，兼顾风险和热度，避免过激或无效；
（2）原文：“金融机构要合理区分项目子公司风险与集团控股公司风险，在保证债权安全、资金封闭运作的前提下，按照市场化原则满足房地产项目合理融资需求”；
解读：“项目子公司”、“集团控股公司”，这是地产风险管控中的现实问题，针对项目本身、项目子公司进行风险评估，可能为“预期回款良好、风险低”的结论，但在实际中，很多初期判断优秀的项目，由于其集团控股公司整体风险问题，导致资金链断裂，无法实现预期回报，最终崩盘；
因此，政策中的“合理区分”，本质是“区隔”问题，若要实现区隔看待、客观评判项目，需要构建相应的“专款专用资金池”制度，避免挪用导致不可预计风险；
（3）原文：鼓励金融机构重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业稳健发展；
解读：“聚焦主业”成为现阶段优秀房企的一个标签，主要是基于很多地产企业的崩盘仿佛是“不务正业”，但我们认为，地产行业在进入动态调节的过程中，尤其是进入存量市场、挖潜市场、改善市场，跨行业发展已是一种大势，或者是行业的分叉路，跨行业发展本身并没有对错，关键是“跨的是什么行业”，若跨行业发展走一条与地产完全不相关的路，那是重新创业，但若是以本行业为基础进行关联行业渗透，不失为一条“拓宽主业”、“横纵向延伸”的发展之路，关键还是步子跨的稳、跨的准，而不是赶潮流的一拥而上；
（4）原文：支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期；
解读：市场行情下行，很多地产企业倒在了融资问题上，包括到期无法偿还本息、无法续贷、无法追加贷款额度等，但从银行角度来说，作为经营货币的企业，从经济利益角度出发，存款吸纳拥有成本，而贷款客户池的建立是拥有既定标准的，当前阶段外部行情变化导致部分企业客户的资质产生变化，通过合理展期，银行仍可实现部分收益，而不是风险一刀切，且从现实情况来看，金融机构将贷出的钱收回来，也放不出去，还不如继续放在优质项目、优质企业中；
另外，对于中小房企来说，融资难问题一直都存在，一方面，金融业需调整自身的规则标准，但对于中小企业而言，也需要积极优化自身的资产结构，产业结构，盘活存量资产，让自身的“资产负债情况”更好看，尽量贴合银行放贷标准，也能够降低融资成本；
（5）原文：积极做好“保交楼”金融服务
解读：现在的“金融16条”中，关于“保交楼”提出的具体政策——支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款，这项细则从本质上来说是“弥补政策”，是针对已经无法保证的交楼的项目而言进行专项借款；
但从问题的产生分析，关键因素是“专款专用”，市场中这么多有“烂尾”风险的项目，项目最开始没想着烂尾，而是房企将原本用于建设的款项进行挪用，比如工程款用于拿新地、跨行业“不务正业”等，链条越来越多，轮子越滚越大，最开始可能一两个项目失败还能周转，但若出现多点断裂，无法利用时间差，则只能“烂尾”，因此，问题的关键是能否保证“专款专用”，国内早已实施的预售资金监管制度，在国内不同地区的监管力度、标准细则也不同，且不同时期也在进行动态调整，监管制度仍需完善；
再者，有人提出取消“预售制度”，似乎从逻辑角度来看，取消预售制度是避免了烂尾现象，但国际大型业务的交换过程中多采用此方法，且房地产作为资金密集型行业，不可能不用，制度本身没有错，关键的是“监管”，且房企自身也需放缓脚步，不能继续以高周转来扩大企业规模，而是要做一些稳健的、小而美的项目，因此，预售制度影响过大，现行的地产行业发展均是围绕这一核心制度，国内只有海南实行现房销售制度，目前来看并不具备全国推广的条件；
（6）原文：鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求
解读：普通房企的融资问题一直是限制发展的关键因素，也是过去“减热度、控风险”时期的重要金融手段，而现阶段，为了能够“促热度、控风险”，提升市场热度，助力房企渡过困难期，多样化的房企融资路径被支持，包括信托、IPO等，房企融资开闸；
（7）原文：拓宽住房租赁市场多元化融资渠道
解读：在政策中提到了房地产投资信托基金（REITs）试点，对于住房租赁市场的融资有直接影响，再看上游，对于开发企业的自有资产盘活具有促动作用，间接助力开发企业进行产品出清、运营转型等；此项业务目前政策条件还很高，一般性企业还用不上，所以一般性企业也不敢做租赁业务，而在美国和新加坡此业务是租赁业务的重要融资手段，未来应该具有普适性和全面性。
《中国人民银行 中国银行保险监督管理委员会关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》
一、保持房地产融资平稳有序
（一）稳定房地产开发贷款投放。坚持“两个毫不动摇”，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁。鼓励金融机构重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业稳健发展。金融机构要合理区分项目子公司风险与集团控股公司风险，在保证债权安全、资金封闭运作的前提下，按照市场化原则满足房地产项目合理融资需求。支持项目主办行和银团贷款模式，强化贷款审批、发放、收回全流程管理，切实保障资金安全。
（二）支持个人住房贷款合理需求。支持各地在全国政策基础上，因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定当地个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限，支持刚性和改善性住房需求。鼓励金融机构结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等，在城市政策下限基础上，合理确定个人住房贷款具体首付比例和利率水平。支持金融机构优化新市民住房金融服务，合理确定符合购房条件新市民首套住房个人住房贷款的标准，多维度科学审慎评估新市民信用水平，提升借款和还款便利度。
（三）稳定建筑企业信贷投放。鼓励金融机构在风险可控、商业可持续基础上，优化建筑企业信贷服务，提供必要的贷款支持，保持建筑企业融资连续稳定。
（四）支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期。对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。自本通知印发之日起，未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。
（五）保持债券融资基本稳定。支持优质房地产企业发行债券融资。推动专业信用增进机构为财务总体健康、面临短期困难的房地产企业债券发行提供增信支持。鼓励债券发行人与持有人提前沟通，做好债券兑付资金安排。按期兑付确有困难的，通过协商做出合理展期、置换等安排，主动化解风险。支持债券发行人在境内外市场回购债券。
（六）保持信托等资管产品融资稳定。鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求。鼓励信托公司等金融机构加快业务转型，在严格落实资管产品监管要求、做好风险防控的基础上，按市场化、法治化原则支持房地产企业和项目的合理融资需求，依法合规为房地产企业项目并购、商业养老地产、租赁住房建设等提供金融支持。
二、积极做好“保交楼”金融服务
（七）支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款。支持国家开发银行、农业发展银行按照有关政策安排和要求，依法合规、高效有序地向经复核备案的借款主体发放“保交楼”专项借款，封闭运行、专款专用，专项用于支持已售逾期难交付住宅项目加快建设交付。
（八）鼓励金融机构提供配套融资支持。在专项借款支持项目明确债权债务安排、专项借款和新增配套融资司法保障后，鼓励金融机构特别是项目个人住房贷款的主融资商业银行或其牵头组建的银团，按照市场化、法治化原则，为专项借款支持项目提供新增配套融资支持，推动化解未交楼个人住房贷款风险。
对于剩余货值的销售回款可同时覆盖专项借款和新增配套融资的项目，以及剩余货值的销售回款不能同时覆盖专项借款和新增配套融资，但已明确新增配套融资和专项借款配套机制安排并落实还款来源的项目，鼓励金融机构在商业自愿前提下积极提供新增配套融资支持。
新增配套融资的承贷主体应与专项借款支持项目的实施主体保持一致，项目存量资产负债应经地方政府组织有资质机构进行审计评估确认并已制定“一楼一策”实施方案。商业银行可在房地产开发贷款项下新设“专项借款配套融资”子科目用于统计和管理。配套融资原则上不应超过对应专项借款的期限，最长不超过3年。项目销售回款应当划入在主融资商业银行或其他商业银行开立的项目专用账户，项目专用账户由提供新增配套融资的商业银行参与共同管理。明确按照“后进先出”原则，项目剩余货值的销售回款要优先偿还新增配套融资和专项借款。
对于商业银行按照本通知要求，自本通知印发之日起半年内，向专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类；对债务新老划断后的承贷主体按照合格借款主体管理。对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责。
三、积极配合做好受困房地产企业风险处置
（九）做好房地产项目并购金融支持。鼓励商业银行稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，重点支持优质房地产企业兼并收购受困房地产企业项目。鼓励金融资产管理公司、地方资产管理公司（以下统称资产管理公司）发挥在不良资产处置、风险管理等方面的经验和能力，与地方政府、商业银行、房地产企业等共同协商风险化解模式，推动加快资产处置。鼓励资产管理公司与律师事务所、会计师事务所等第三方机构开展合作，提高资产处置效率。支持符合条件的商业银行、金融资产管理公司发行房地产项目并购主题金融债券。
（十）积极探索市场化支持方式。对于部分已进入司法重整的项目，金融机构可按自主决策、自担风险、自负盈亏原则，一企一策协助推进项目复工交付。鼓励资产管理公司通过担任破产管理人、重整投资人等方式参与项目处置。支持有条件的金融机构稳妥探索通过设立基金等方式，依法依规市场化化解受困房地产企业风险，支持项目完工交付。
四、依法保障住房金融消费者合法权益
（十一）鼓励依法自主协商延期还本付息。对于因疫情住院治疗或隔离，或因疫情停业失业而失去收入来源的个人，以及因购房合同发生改变或解除的个人住房贷款，金融机构可按市场化、法治化原则与购房人自主开展协商，进行延期展期等调整，相关方都要依法依规、信守合同、践行承诺。在此过程中，金融机构要做好客户服务工作，加强沟通，依法保障金融消费者合法权益，同时按相关规定做好资产分类。对于恶意逃废金融债务的行为，依法依规予以处理，维护良好市场秩序。
（十二）切实保护延期贷款的个人征信权益。个人住房贷款已调整还款安排的，金融机构按新的还款安排报送信用记录；经人民法院判决、裁定认定应予调整的，金融机构根据人民法院生效判决、裁定等调整信用记录报送，已报送的予以调整。金融机构应妥善处置相关征信异议，依法保护信息主体征信权益。
五、阶段性调整部分金融管理政策
五、阶段性调整部分金融管理政策
（十三）延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排。对于受疫情等客观原因影响不能如期满足房地产贷款集中度管理要求的银行业金融机构，人民银行、银保监会或人民银行分支机构、银保监会派出机构根据房地产贷款集中度管理有关规定，基于实际情况并经客观评估，合理延长其过渡期。
（十四）阶段性优化房地产项目并购融资政策。相关金融机构要用好人民银行、银保监会已出台的适用于主要商业银行、全国性金融资产管理公司的阶段性房地产金融管理政策，加快推动房地产风险市场化出清。
六、加大住房租赁金融支持力度
（十五）优化住房租赁信贷服务。引导金融机构重点加大对独立法人运营、业务边界清晰、具备房地产专业投资和管理能力的自持物业型住房租赁企业的信贷支持，合理设计贷款期限、利率和还款方式，积极满足企业中长期资金需求。鼓励金融机构按照市场化、法治化原则，为各类主体收购、改建房地产项目用于住房租赁提供资金支持。商业银行向持有保障性住房租赁项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款，不纳入房地产贷款集中度管理。商业地产改造为保障性租赁住房，取得保障性租赁住房认定书后，银行发放贷款期限、利率适用保障性租赁贷款相关政策。
（十六）拓宽住房租赁市场多元化融资渠道。支持住房租赁企业发行信用债券和担保债券等直接融资产品，专项用于租赁住房建设和经营。鼓励商业银行发行支持住房租赁金融债券，筹集资金用于增加住房租赁开发建设贷款和经营性贷款投放。稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。
