原文件：

《中国人民银行 中国银行保险监督管理委员会关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》

政策解读：

1、该文件由“人民银行、银保监会”提出，针对的主体行业为“房地产”，核心目标是“平稳健康发展”，采取的措施类别是“金融支持”;

2、文件包括“6大主题”，共计“16条内容”，6大主题分别为：①保持房地产融资平稳有序;②积极做好“保交楼”金融服务;③积极配合做好受困房地产企业风险处置;④依法保障住房金融消费者合法权益;⑤阶段性调整部分金融管理政策;⑥加大住房租赁金融支持力度;

其中①为房地产行业整体发展，②④⑥聚焦地产消费者促进，③⑤聚焦房企促进;

3、以下针对部分内容进行解读

(1)整体感受：从新政策的风向来看，对于房地产的态度，从过去的“控风险、减热度”到现在的“控风险，促热度”，不仅反映着基于市场变化而调整的金融手段，也体现出，在政策制定的过程中，“风险”和“热度”作为两大要素，需要在两条线相交的点附近寻找“平衡”，兼顾风险和热度，避免过激或无效;

(2)原文：“金融机构要合理区分项目子公司风险与集团控股公司风险，在保证债权安全、资金封闭运作的前提下，按照市场化原则满足房地产项目合理融资需求”;

解读：“项目子公司”、“集团控股公司”，这是地产风险管控中的现实问题，针对项目本身、项目子公司进行风险评估，可能为“预期回款良好、风险低”的结论，但在实际中，很多初期判断优秀的项目，由于其集团控股公司整体风险问题，导致资金链断裂，无法实现预期回报，最终崩盘;

因此，政策中的“合理区分”，本质是“区隔”问题，若要实现区隔看待、客观评判项目，需要构建相应的“专款专用资金池”制度，避免挪用导致不可预计风险;

(3)原文：鼓励金融机构重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业稳健发展;

解读：“聚焦主业”成为现阶段优秀房企的一个标签，主要是基于很多地产企业的崩盘仿佛是“不务正业”，但我们认为，地产行业在进入动态调节的过程中，尤其是进入存量市场、挖潜市场、改善市场，跨行业发展已是一种大势，或者是行业的分叉路，跨行业发展本身并没有对错，关键是“跨的是什么行业”，若跨行业发展走一条与地产完全不相关的路，那是重新创业，但若是以本行业为基础进行关联行业渗透，不失为一条“拓宽主业”、“横纵向延伸”的发展之路，关键还是步子跨的稳、跨的准，而不是赶潮流的一拥而上;

(4)原文：支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期;

解读：市场行情下行，很多地产企业倒在了融资问题上，包括到期无法偿还本息、无法续贷、无法追加贷款额度等，但从银行角度来说，作为经营货币的企业，从经济利益角度出发，存款吸纳拥有成本，而贷款客户池的建立是拥有既定标准的，当前阶段外部行情变化导致部分企业客户的资质产生变化，通过合理展期，银行仍可实现部分收益，而不是风险一刀切，且从现实情况来看，金融机构将贷出的钱收回来，也放不出去，还不如继续放在优质项目、优质企业中;

另外，对于中小房企来说，融资难问题一直都存在，一方面，金融业需调整自身的规则标准，但对于中小企业而言，也需要积极优化自身的资产结构，产业结构，盘活存量资产，让自身的“资产负债情况”更好看，尽量贴合银行放贷标准，也能够降低融资成本;

(5)原文：积极做好“保交楼”金融服务

解读：现在的“金融16条”中，关于“保交楼”提出的具体政策——支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款，这项细则从本质上来说是“弥补政策”，是针对已经无法保证的交楼的项目而言进行专项借款;

但从问题的产生分析，关键因素是“专款专用”，市场中这么多有“烂尾”风险的项目，项目最开始没想着烂尾，而是房企将原本用于建设的款项进行挪用，比如工程款用于拿新地、跨行业“不务正业”等，链条越来越多，轮子越滚越大，最开始可能一两个项目失败还能周转，但若出现多点断裂，无法利用时间差，则只能“烂尾”，因此，问题的关键是能否保证“专款专用”，国内早已实施的预售资金监管制度，在国内不同地区的监管力度、标准细则也不同，且不同时期也在进行动态调整，监管制度仍需完善;

再者，有人提出取消“预售制度”，似乎从逻辑角度来看，取消预售制度是避免了烂尾现象，但国际大型业务的交换过程中多采用此方法，且房地产作为资金密集型行业，不可能不用，制度本身没有错，关键的是“监管”，且房企自身也需放缓脚步，不能继续以高周转来扩大企业规模，而是要做一些稳健的、小而美的项目，因此，预售制度影响过大，现行的地产行业发展均是围绕这一核心制度，国内只有海南实行现房销售制度，目前来看并不具备全国推广的条件;

(6)原文：鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求

解读：普通房企的融资问题一直是限制发展的关键因素，也是过去“减热度、控风险”时期的重要金融手段，而现阶段，为了能够“促热度、控风险”，提升市场热度，助力房企渡过困难期，多样化的房企融资路径被支持，包括信托、IPO等，房企融资开闸;

(7)原文：拓宽住房租赁市场多元化融资渠道

解读：在政策中提到了房地产投资信托基金(REITs)试点，对于住房租赁市场的融资有直接影响，再看上游，对于开发企业的自有资产盘活具有促动作用，间接助力开发企业进行产品出清、运营转型等;此项业务目前政策条件还很高，一般性企业还用不上，所以一般性企业也不敢做租赁业务，而在美国和新加坡此业务是租赁业务的重要融资手段，未来应该具有普适性和全面性。