4月16日，我司领创人郭大伟应深圳幸福会邀请，赴杭州为其房企总裁班30余名企业家进行了特色小镇的专题授课。郭总求实的授课风格，专业到位的讲解，丰富的案例解读，让与会企业家收益匪浅，博得大家的一致认可和好评。

据悉，本次参会人员来自全国十多个省区30余名地产企业家。在杭期间，企业家们集体对蓝城嵊州越剧小镇、绿色绿升生活服务公司、杭州桃李春风等项目进行了实地考察，大家共同分享城市化中后期地产运作的新方向、新策略、新方法，并就特色小镇一系列问题进行了深入探讨和交流。

喜来登酒店会议室，郭总以“我们要讲诗和远方，更要关注眼前的苟且和未来的苟且“为开头，开启了《特色小镇国家战略下的开发商机遇》的专题演讲。在演讲中，郭总分别从特色小镇N+解读、房企突破方向、正规开发流程、选址原则和开发建议等多个维度，给参会人员进行了专业、系统讲解，分享了我司近几年运作特色小镇的案例与经验，并就未来特色小镇开发机遇同与会人员进行了互动交流。

特色小镇是一个风口?是一波浪潮?是一地鸡毛?郭总认为，是名副其实的国家战略。

在城市化建设向城镇化建设转变的大背景下，未来城市格局将不再是摊大饼式的巨无霸城市，而是矩阵式、网状性的城市群落，特色小镇建设将是这些城市群落的有机、基础细胞。未来的特色小镇，将成为改变城乡二元结构的重要推手，从而建立更和谐的社会群落关系，而且它也将成为推动供给侧改革和新经济增长的重要抓手。

观点一：关于特色小镇的几个分类

告别通俗意义上的小镇，寻找开发企业的机遇，我们把小镇分为四类：

国家层面产生特色小镇的基础定义，关键词——上下倡导、破解城乡、驱动升级;产业建设者如幸福基业、产业中国的项目等，关键词——特色突出、规模集聚、产业引擎;开发商拓荒者如桃李春风、越剧小镇等，关键词——文化旅游、第二居所、养老地产;西方国家如美国格林尼治基金小镇、英国剑桥镇等，关键词——特色引领、活力绽放、未来趋势;原生态开发如我国贵州仁怀市的茅台小镇等，关键词——独特风貌、历史底蕴、城市本质。

观点二：特色小镇就在我们的身边

特色小镇不是一种很大、很遥远的课题，大城市有大城市的功能转移，小城市有小城市的特色产业。从一个微观的层面上，特色小镇就在我们身边。

特色小镇的灵魂是什么?有人说产业是灵魂，有人说人才是灵魂。站在自己的角度去考虑这个问题，答案无疑是片面的。实质上，特色小镇这个名字本身并不重要，叫不叫特色小镇也无所谓。只要包含生产、生活、生态的“三生融合”的开发理念和代表城镇化的发展趋势才是最重要的，只要按照这个理念开发的区域，都可以叫特色小镇。

观点三：寻找小镇机遇，必须跳出小镇

任何问题，真正解决的方法都是在它的上一个层面。走出地产，走出小镇，只有“细分”，才会在大系统中找到特别的机遇。

在细分的过程当中，我们把小镇分成两部分：第一个是产业部分，产业包括几个实体产业，商贸物流、制造及其各种的，包括文旅创意、创意产业园等。第二部分是人群部分，包括居住养生休闲生活的各类人，是人的最后满足需求的部分。重新归纳小镇到底怎么分，则可以找到了开发商在小镇建设中应有的位置。

观点四：四大分类下开发商都有机会

方向一：以产业为驱动。以产业园为核心动力区，定位准确产业功能式、升级式聚集，加进人的居住、生活、商业等，然后形成产城一体化的特色小镇。

此方向中开发商机会：产业驱动地产开发，依托稳定人群，衍生出相应的居住、商业等需求。

方向二：以人群为核心。只有房地产原始需求，然后是根据人群进行配套的特色小镇。如桃李春风，以第二居所、同城养老为基础，配合生态农业、医疗教育、老年大学、社群经济等。

此方向中开发商机会：先去开发、培育人群，然后专业团队去做，依托社群形成核心动能。

方向三：特殊的方向。主要是文旅类特色小镇，依附于具有开发价值的自然或人文景观，产业和人群互为依托，同时开发;文旅一方面可当成一大支撑产业，另一方又可以当成自己的人群去配套。

此方向中开发商机会：在文旅产业、人群配套方面开发商都有可以深度参与的内容。

方向四：商贸小镇方向。这是最后企划这两年大量运作的，依托资源配套(基础设施、交通、配套)，以物流、商贸、电商为主，加入居住、休闲、体验、生活服务等配套，产业和人群也是互为依托，两者同步开发。

此方向中开发商机会：市场广泛，在商贸物流产业、人群居住配套上开发商都大有可为。

观点五：企业应在小镇中找到自己位置

从开发企业的角度，从实际运作的角度，郭总认为特色小镇对于开发企业无处不在，而且上述四个方向，哪一个方向都有开发企业的位置，开发企业应找到自己的位置。但商贸小镇方向，需要有商贸物流基础，象包括五洲，毅德，华南城等等，没有这样的基础，可能会很难做。在第二个方向上，开发企业自己独立去做的可能性更大。

观点六：要关注未来养老产业发展的态势

养老、休闲度假和中产置业观念转变是特色小镇发展的三大前提要素：快速老龄化，为养老产业创造了良好的发展前景，以康养、养老产业成为特色小镇发展的一大主题方向。

在中国，旅游度假市场正处于快速升级转折阶段，由过去集邮式的观光旅游方式，向休闲度假养生转变。未来，休闲度假将成为人们的一种生活常态。在一个风景秀美、宜居、养生、回归自然田园的地方住下来，与家人共同度过周末和节假日，远离城市喧嚣和旅途劳顿，或者作为养生、养老之处，享受人生，成为了都市人群追逐目标。

适应现代都市人需求的新开发模式，应以满足人们对康养、养生、回归、体验为主旨，更加贴近自然，更接地气，一种自下而上的休闲度假产业开发模式成为主流;且随着经济增长逐渐稳定，当中产阶级的生活观念发生转变，不再为了追逐名利疲于奔命，当金钱不再是他们生活的唯一驱动力，让生活慢下来，回归生活本真，成为新时期中产阶级追求的品质生活。中产阶级开始追寻新的人生理念，享受型置业逐渐成为主流观念。

观点七：中产的置业观在发生转变

若干年前是社区养老的拥护者，但这些年在发生变化，中产的置业观的转变。我们做过大量的商业地产，我们发现人性，中国的中产阶级的人性在发生变化，在若干年前中产我有200万300万，我的第一目标是我怎么叫我的300万迅速变成600万。而今天，中产阶级我有300万，先拿出100万，自由的活着，养老产业迎来了新的机会。

情怀、本真将受到重视。那越来越多人努力拼搏，只是为了城市里寻找自己的梦想，寻找自己最初的梦想，构建理想中的幸福。那么很多时候金钱地位房子车子是人们向往的幸福的所在，定位是否成功的标准，但幸福从来仅仅不只是物质用户，他更有精神的愉悦尊严的保障内心的安全和谐的人际关系，健康的身体自由的价值，这个就是所谓的情怀式的。未来，越来越多的情怀越来越受重视。

观点八：第二方向特色小镇选址四原则

1、区位交通条件，可以是靠近有外溢功能的城市，比如秦皇岛的阿纳亚靠近北京;可以是靠近市区百万级以上人口的城市，比如嘉兴、保定;可以是距离城区40分钟以内车程的，比如烟台长岛、绿城乌镇雅园。

2、自然资源禀赋，有一定的自然资源基础，比如靠近山、河、海、湖等，例如江西樟树天心小镇拥有秀美的自然山体景色，具备开发富硒茶及农产品的条件。

3、历史文化基础，找到可挖掘的历史、文化底蕴，比如安徽宣纸燕青文创小镇所在的泾县是宣纸的发源地，集宣纸文化展示，宣纸工艺传承，宣纸艺术扩展为一体。

4、原生态农业资源，项目周边有一定的农业资源，比如嘉兴湘家荡项目项目以生态农业为主要功能轴线，形成富有特色的生态康养小镇。

第二方向特色小镇的开发是以人群为动力的开发模式。通过住宅开发形成人群的聚集，并围绕住宅依托各类资源优势，提供完善的配套设施和服务，通过后期对居民社群经济的运营，为小镇注入可持续的发展动力，最终形成富有活力的特色小镇。